Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?
Il existe deux échelles de valeur qui permettent d’estimer un bien immobilier. La première est la valeur vénale. Elle correspond au prix de vente estimé si le bien, que ce soit un appartement ou une maison, était mise en vente. C’est, grosso modo, le prix moyen auquel les acquéreurs pourraient acheter le bien, en fonction du marché immobilier, mais aussi des caractéristiques de la maison. La deuxième est la valeur locative, qui correspond au prix de location du bien si celui-ci était à louer, c’est-à-dire au loyer.
Comment se déroule l’expertise d’un bien ?
Pour les contribuables éligibles à l’IFI, la valeur vénale se calcule directement par les propriétaires avant d’effectuer leur déclaration. Elle peut aussi l’être à la suite d’une expertise, qui peut être menée par un expert immobilier, qui prend en compte toute une série de paramètres afin d’établir son dossier : la localisation du bien (ville, quartier, zone tendue ou non, zone pavillonnaire, etc.), la proximité avec des voisins, mais aussi des éléments bruyants (route, chemin de fer), la superficie du bien, son année de construction, et bien évidemment sa composition.
L’expertise d’un bien est souvent une expertise de comparaison, c’est-à-dire que le propriétaire se base sur des biens similaires pour estimer son prix de vente potentiel. L’administration fiscale, de son côté, se base sur des critères généraux afin d’évaluer les différents biens. Cependant, il est possible de faire une autre estimation, en particulier pour des biens atypiques (monuments classés, propriétés luxueuses, bâtisses anciennes, etc.), en faisant mener une expertise par vos soins.
Valeur vénale et calcul de l’IFI
C’est la valeur vénale qui est prise en compte pour le calcul de l’IFI. En effet, c’est elle qui permet de situer le bien financièrement au sein du marché, en comparaison avec d’autres biens de ce type. La valeur vénale est réactualisée au 1er janvier de l’année d’imposition du bien. Elle évolue avec le temps, et doit être réajustée chaque année, en prenant en compte les variations des prix du marché, mais aussi les éventuelles modifications sur le bien : extension, travaux, aménagements, etc. , qui pourraient faire varier sa valeur foncière. Par exemple, l’ajout d’une piscine ou l’aménagement d’une mezzanine peuvent considérablement augmenter la valeur vénale d’une maison. Attention donc à bien renseigner cette valeur sur sa déclaration d’imposition : l’administration fiscale effectue des contrôles contre les fraudes pour éviter que certains propriétaires ne baissent volontairement les prix afin de payer moins d’impôts.
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